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住宅ローンQ&A

住宅ローンを調べているとよく分からないことに遭遇しませんか?ここでは、住宅ローンについてのよくある質問にお答えします。

 
住宅ローンQ&A Q1.未払い利息とはどのようなものでしょうか?

変動金利でローンを組んでいる場合、半年に1回金利の見直しが行われます。しかし、返済額の変更は5年に1回で、しかも返済額の増額は最大1.25倍までと決められています。 従って、金利が大きく上昇した場合、毎月の返済額よりも利息部分が大きくなることもあります。 これを未払い利息と呼んでいます。金利が何%になると未払い利息が発生するかは、月の返済額×12÷残債×100で計算できます。例えば、月の返済額が8万円、残債が2500万円だとすると、8×12÷2500万×100=3.84%。これを上回ると元本返済はおろか、利息分も支払いきれないことになります。金利上昇前に借り換えなどの対策を考えておくことが重要です。

住宅ローンQ&A Q2.団体信用生命保険は必ず入らなければならないのでしょうか

団体信用生命保険(団信)に入っておくと、仮に借り入れている人が返済中に死亡したり、高度障害になってローンの返済ができなくなっても、保険でローンが賄われます。フラット35の場合加入は任意ですが、民間ローンの場合は通常加入が義務付けられます。保険料自体、通常の生命保険よりも割安になりますし、万が一のときに備えて加入されることをお勧めします。

住宅ローンQ&A Q3.ローンを組む際の保証料とは何ですか?

住宅ローンを組む際は、通常保証会社に保証を委託する形になりますが、これは借りた人がローン返済できなくなったときに、保証会社が金融機関に対して、一括して返済を肩代わりするものです。
この場合、借主の返済先が金融機関から保証会社に変わるだけで返済義務がなくなるわけではありません。保証会社が提示する返済条件に応じられない場合は、最悪家を手放さなければならないこともありますので、慎重に計画を立てましょう。

住宅ローンQ&A Q4.頭金はどの程度を目安として考えれば良いでしょうか?

一般的には頭金は20%程度必要と言われていますが、頭金全くなしの場合でもローンを組むことができる場合もありますし、フラット35でも90%まではローンを組むことができるようになっています。
ただ頭金が少ないと、返済期間中に売却する場合、売価が残債を下回っているケースがあったり、月々の返済額が多くなったりと、注意すべき点が何点かあります。逆に金利上昇場面においては、極端な場合、頭金をためている間にローンの利息相当分が大きくなっていくと言うケースも考えられます。このような場合では、少ない頭金でローンを組んでおき、将来繰上げ返済を行うというのも一法です。将来的な 収入、支出、金利動向などを総合的に検討して判断しましょう。

住宅ローンQ&A Q5.住宅購入資金を親から借りる場合の注意点は?

親子間といえども、借用書をきちんと作り、返済の記録もとっておかないと、後で贈与と判断されて贈与税を収めなければならなくなることもあります。また親のほうから返さなくて良いと言われた場合は、時限措置ではありますが、相続時精算課税制度と言う制度があり、これを活用すると最高で3500万円まで贈与税がかからないケースもありますので、税理士の先生にご相談されることをお勧めします。

住宅ローンQ&A Q6.住宅ローン控除とは何ですか?

住宅を購入してその年に入居し、返済期間が10年以上のローンを組んでいる場合に、残高に応じて所得税が還付されるという制度です。

住宅ローンQ&A Q7.金利優遇キャンペーンを使う際の注意点について教えてください

キャンペーンは、固定金利選択型の場合が多いですが、返済後所定期間内の優遇幅が大きく、それを過ぎると優遇幅が小さくなるものと、返済の全期間中にわたって、優遇措置が続くものとがあります。どちらが良いかは「固定期間の長さ」によって変わってくるので一概には言えません。優遇される金利の程度とその期間を総合的に考えて判断する必要があります。