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最適な住宅ローンの選び方
はじめに本当の住宅価格とは?ローン破産って怖い!誰からの情報が大事?
金利タイプは何がいい?変動金利型のリスク繰上返済と頭金の効果結論:最適な住宅ローンは?
「繰り上げ返済」と「頭金」
「繰り上げ返済」:利息軽減効果が大きいのは?

ご存知の通り、繰上げ返済とは、通常の返済とは別にいくらかのまとまったお金を
住宅ローンの元金として返済することです。

元金を減らすことで返済期間を短縮したり(期間短縮型)、返済額を少なくしたり
(返済額軽減型)します。

繰り上げ返済はとても金融効果が高いので、住宅ローンを抱えている人の場合、
まとまった資金があったら銀行預金や投資信託などの金融商品よりも繰り上げ返済
の方がより確実で金融効果の高い資金の使い方であるといえます。

例えば、 借入残高3000万円、金利3%、返済期間35年の場合で、
5年後に100万円を繰り上げ返済した場合で見てみると・・・

【期間短縮型の場合】

・総支払額の軽減額は約140万円。

・短縮期間は1年8ヶ月。

【返済額軽減型の場合】

・総支払額の軽減額は約52万円。

・毎月の返済は11万5千円から11万1千円に。

になります。とても効果が高いですね。ちなみに上で見たように「期間短縮型」と「返済額軽減型」では、 「期間短縮型」の方が、利息負担軽減額が大きくメリットがあります。ですから、一般的には繰り上げ返済をする場合には「期間短縮型」がオススメです。ただ、「返済額軽減型」を選択したほうがいい場合もあります。
例えば、固定金利期間選択型のローンなどは、固定期間が終了して金利が上がる場合があります。そのときには毎月の返済額がドンと上がってしまい、返済が厳しくなるときがあります。
こんなとき「返済額軽減型」の繰上げ返済をして負担を抑えるのが家計への影響が少なくて良いと思います。ですから、繰り上げ返済の資金があるとき、

・金利変更により返済額がそれほど増えないのなら「期間短縮型」

・返済額が大きく増えそうなら「返済額軽減型」を選択する

など、柔軟に考えるとよろしいかと思います。

 

「頭金」:頭金は2割以上ないとダメなのか!?

さて、次は「頭金」です。住宅ローンの本などをみると、大体「頭金は最低20%は用意しましょう」と 書かれています。 そのためこんな方が結構います。

「3000万円の家を買うために、5年後までに頭金を600万円貯めます。それまでは
賃貸住宅でがんばります!」

これってどうなんでしょう?

確かに金融機関やローン商品の中には、「融資限度額が物件金額の80%まで」という決まりがあるものがありますので、その場合には20%程度の自己資金がないとそもそも家が買えないということになります。
しかし、一方で物件価格の90%や100%貸してくれる金融機関もあります。これはダメなのか、というと必ずしもそうでもありません。実際、4人に1人は100%全額借入れしているという調査もあります。

 

頭金が少ないと困るのは、

「借入れ金額が大きくなるので、途中でローンの借り換えがしにくいこと」

 

「ローンが残っている状態では売却しにくいこと」

です。

売却もしないでずっと堅実に返していくなら、頭金が20%なくてもそれほど 問題ではありません。もし手持ちの頭金が少なくても、銀行が貸してくれて、無理なく返済できそうで、 途中で売却もしないのであれば早めに買ったほうがいい場合もあります。

賃貸住宅に住んで家賃を払いながら頭金を貯めることは結構大変です。 頭金を貯めている間に、金利が上がったり、建築コストが上がったりしたら そっちのほうがイタイですしね。

 

次で最終回「結論:あなたに最適な住宅ローンとは?」というテーマで纏めたいと思います。

 

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